土地家屋調査士、測量士に寄せられるよくある質問
- 土地に関する調査、測量とは具体的にどのようなことをするのですか？
- 資料等の調査 、登記所等の官公署や依頼者等からの資料の収集・調査分析をします。
【1】土地の位置・形状及び利用状況の調査
土地の所在、地番、隣接土地との関係や利用状況等を調査します。
【2】所有者等の調査
依頼された土地や隣接土地の権利関係等を調査します。
【3】筆界（一筆の土地の境界）の調査
隣接土地との筆界がどこであるのか確認します。
【4】一筆の土地の測量
確認された土地の筆界に基づき土地の広さ（地積）を測量します。 - 隣接する所有地を１つにまとめて売却を検討しています。どうしたらいいですか？
- 複数の土地を一つの土地にする「合筆」登記を申請します。ただし、合筆登記を申請する場合には、所有者が同じ、地目が同じなど制限があるので注意が必要です。
- 山林等を造成して宅地に変更したときに何か手続きが必要ですか？
- 山林や畑等だった土地に家を建て宅地に変更したとき、つまり、土地の用途を変更したときには1か月内に地目変更登記の申請をする必要があります。
- 建築確認済証の建物と現物の建物が違う建物として建築されてしまいましたが登記することはできるでしょうか？
- 建物表題登記は現況の建物を登記するものでありますから、設計と異なる建物で建築されたとしても、登記することができます。また、建築確認済証は、所有権を証する情報の一部となる書類なので、誰に所有権があるかを確認するものですので、設計に拘束されることはありません。しかし、大規模な変更は（外見を変えて部屋を増やした等）現物の建物と建築確認済証の同一性がないと判断される場合がありますので、注意が必要です。
- 27年前に建てた建物を今回登記したいのですが、建築確認済証、工事完了引渡証明書が見当たりません。また、当時依頼した建築会社も倒産してありません。この場合、登記できるのでしょうか？
- 登記は可能です。
建物表題登記をするには、添付書類として所有権を証する情報を添付しなければなりません。これを添付するのは、誰に所有権があるのかを証明するためです。
今回、建築確認済証、工事完了引渡証明書が見当たらないので、これ以外のものとして建物の固定資産税評価証明書、工事代金支払の領収証等がこれに当たります。 - 離れや２階部分を増築したのですが、登記は必要ですか？
- 登記が必要です。
建物を増築した場合1ヶ月以内に建物の表題変更登記を申請しなければなりません。この場合も所有権を証明できるものを用意しましょう。 - 建築確認を主人名義で取りました。しかし、私も資金を出していることもあり、登記する際に共有名義にしたいのですが、可能ですか？
- 可能です。
この場合、建築確認申請の際になぜ単独名義にしたのかという上申書を添付しなければなりません。上申書といっても難しくはありませんので、お気軽にご相談ください。 - 自分の土地にあるはずのない建物の登記記録があります。この場合、どのようにすればよいのでしょうか？
- 土地を売買により取得している場合、売主側が土地を更地にした際に建物滅失登記をし忘れたことが考えられます。登記の申請人は建物の所有者になりますから建物の所有者に頼んで、建物滅失登記をしてもらいましょう。しかし、協力が得られない場合、利害関係人（土地の所有者等）から建物を管轄している法務局に建物滅失の申立をすることができます。
- 登記所の図面にも信頼できるものと、信頼できないものとがあるというのは本当ですか？
- 登記所には、明治時代に作成したものと、最近の国土調査により作成したもの、区画整理により作成したもの等いろいろな図面が備えてあります。この中でも、明治時代に作成したものは精度に疑問があるものが多いと認識されています。
- 法務局の地図が誤っているときは？
- 法務局に備え付けてある地図や、公図に誤りがあるときは「地図訂正」の申出をします。
- 以前あった境界杭が見当たりません。新たに境界杭を設置するには、どうしたらいいですか？
- あなたの所有する不動産（土地・建物）に関する登記記録は、あなたの不動産を管轄する法務局にあります。公図、地積測量図、建物図面などであなたが所有す る不動産について確認する事ができます。境界標が見当たらず、探索のため付近を掘る場合には、お隣の方に一声かけて確認しましょう。
- 所有地の一部をお隣の方へ売却したいのですが、どうしたらいいですか？
- 一つの土地を複数の土地に分割する「分筆」（ぶんぴつ）登記を申請します。
- 道路の赤いしるしってなんなの？
道路にこんな赤いボタンのようなものをみたことがありませんか？
これは、「境界標」といいます。
隣の土地との間には境界があるわけですが、地面に線が引いてあるわけではありませんので、何か目印がなければ隣の土地と区別できません。
境界標とは境界の点や線の位置を表すための標識です。
境界標の頭部には、境界点の位置を特定するしるしが付いています。
境界標の材質や大きさ等に関する制約は特にありませんが、永続性のある石杭やコンクリート杭、コンクリートで根巻きしたプラスチック杭、
あるいは金属標（プレート、鋲）など、いろいろな種類があります。ボタンように見えるのはしるしになり、ほかに矢印であったり十字や、逆T字方などで、境界点を示しています。- 境界立会って必要なの？
- 境界を確定させるには、立ち会いの上、境界の確認が必要になります。ぜひご協力をお願いしております。
土地家屋調査士は境界を確定させるための専門家になり、土地の測量を行う時、隣接所有者の方へ境界の立会いの上で確認の作業を行います。境界を確認する場合、隣地所有者の方への敷地に入って境界を確認する場合もございます。
ですので、勝手におしすすめるわけにはまいりませんので、立会ならびに事前の測量承諾のためにご挨拶させていただき、立ち会っていただくようお願いしております。その上で、ご確認のもとに境界を確定させていただいてます。
ブロック塀があっても、境界標などのしっかりした境界を示すものがなければ、境界が明確になっていると言えません。お隣さんとの境界は、ご自分にとっても大切な境界です。測量の対象となる境界は財産の範囲を示すものです。お隣さんが土地の境界を確定するということは、裏を返せば、ご自分の土地の境界をはっきりさせることになります。
ぜひ境界立会のご協力と測量実施の為の必要最小限の敷地利用のご協力をお願いいたします。
